Qu'est-ce qu'un prêt immobilier ?
Un prêt immobilier est un emprunt contracté auprès d'un établissement bancaire pour financer l'achat d'un bien immobilier. Il peut s'agir aussi bien d'une maison que d'un appartement ou même encore d'un terrain. Le montant du prêt comprend généralement le prix du logement mais aussi les frais associés tels que les frais de notaire, les frais de garantie, les frais de dossier ou encore les assurances de prêt.
Quels sont les différents types de prêt immobilier ?
Il existe différents types de prêts immobiliers adaptés aux besoins spécifiques des emprunteurs.
Le plus courant est le prêt à taux fixe, où le taux d'intérêt reste constant tout au long de la durée du prêt.
Il est également possible de s'orienter vers un prêt à taux variable pour lequel le taux d'intérêt fluctue en fonction des conditions économiques.
Il existe aussi d'autres options moins courantes comme le prêt relais ou le prêt in fine qui permettent, pour le premier, d'obtenir un financement temporaire en cas de vente de son propre logement avant d'en acheter un nouveau, et pour le second de s'acquitter du remboursement du capital uniquement à la fin du crédit (seuls les intérêts sont réglés chaque mois).
Le choix du type de crédit immobilier approprié doit tenir compte de vos besoins et de votre situation financière et personnelle mais aussi des perspectives futures du marché immobilier.
L'importance de la durée d'emprunt
La durée d'emprunt détermine la période pendant laquelle vous allez devoir rembourser votre prêt sur une base mensuelle ainsi que le montant de ces mensualités. Elle doit être adaptée à vos capacités financières et à vos projets futurs. Si vous pouvez théoriquement la fixer librement, la banque sollicitée a toutefois la possibilité de vous imposer une durée minimale et maximale de remboursement en fonction de vos ressources, ces dernières venant déterminer vos capacités de remboursement mensuelles.
Pour choisir une durée d'emprunt adaptée, il convient d’évaluer votre situation financière et votre capacité d'emprunt. Il vous faut alors prendre en compte vos revenus fixes d'un côté mais aussi vos charges mensuelles et autres dettes éventuelles de l'autre.
Une fois cette évaluation réalisée, vous obtiendrez un montant maximum de votre budget qui pourra être consacré au remboursement de l'emprunt. Celui-ci pourra alors être multiplié par la durée pendant laquelle vous envisagez le remboursement, celle-ci étant généralement limitée à 20 ans par les banques voire à 25 ans pour certaines.
Comment obtenir un crédit immobilier ?
Pour obtenir un crédit immobilier, la première chose à faire est de préparer un dossier complet comprenant notamment :
des justificatifs d'identité ;
des justificatifs de revenus (bulletins de salaire pour les salariés, bilans comptables pour les indépendants, avis d'imposition) ;
des documents permettant de justifier votre situation professionnelle (contrat de travail) ;
vos 3 derniers relevés de compte ;
un justificatif de domicile ;
les contrats des éventuels autres prêts en cours et le cas échéant les tableaux d'amortissement.
Une fois le dossier constitué, vous pourrez entamer les démarches auprès des banques ou d'un courtier spécialisé et même effectuer des simulations en ligne pour trouver les organismes les plus compétitifs. A partir de tous les éléments dont elle dispose, la banque contactée sera en mesure de déterminer si vous pouvez prétendre à la somme demandée et le cas échéant vous détaillera les conditions d'emprunt (taux d'intérêt, montant des mensualités, conditions de remboursement, etc).
Comprendre les critères des banques pour un bon emprunteur
Lorsque vous décidez de contracter un prêt immobilier, les banques sollicitées utilisent différents critères pour évaluer votre aptitude à honorer vos échéances de remboursement du prêt sur la durée. Ceux-ci vont permettre de déterminer votre éligibilité ou non pour la somme demandée mais également les conditions plus ou moins favorables pour le remboursement.
Le taux d’endettement
Les banques se pencheront tout d'abord sur vos revenus réguliers et stables et les mettront en rapport avec vos charges fixes récurrentes (loyers, remboursement de prêts) ce qui leur permettra de calculer votre taux d'endettement. Ce ratio mensuel de charges mensuelles par rapport aux revenus doit être inférieur à 35% pour que votre profil soit éligible au crédit immobilier.
Le saut de charges
Le saut de charges entre également en ligne de compte dans l'évaluation faite par la banque de votre capacité de remboursement. Il correspond à la différence entre votre loyer actuel et le montant de votre future mensualité de remboursement. Les banques considèrent en général qu'un saut de charges ne doit pas dépasser 30% du montant de vos revenus.
La stabilité professionnelle
La stabilité professionnelle est également un critère important pour les banques. Un contrat à durée indéterminée avec une ancienneté significative sera plus rassurant pour l'établissement prêteur qu'un contrat à durée déterminée ou une activité professionnelle indépendante même s'il ne s'agit pas nécessairement d'un critère rédhibitoire.
La gestion financière
Les banques sont également attentives à la bonne gestion de vos finances personnelles au quotidien. Elles vérifieront notamment attentivement votre historique financier. Tâchez donc d'éviter les grosses dépenses ou de mener un train de vie trop dispendieux pendant les mois précédant votre demande de prêt.
La qualité de votre épargne, votre capacité à thésauriser ainsi que vos placements financiers (s'ils existent) sont également des gages rassurant quant à votre aptitude à faire face à une potentielle baisse temporaire de vos revenus et donc à honorer vos échéances même en cas d'imprévu.
L’apport personnel
S’il est désormais indispensable d’apporter un apport personnel d’environ 10 % du coût du bien pour financer les frais notaires, vous avez également la possibilité d’augmenter plus ou moins sensiblement le montant de cet apport. Si vous êtes en capacité de le faire, il s’agit d’un levier intéressant d’une part pour rassurer les banques et d’autre part pour négocier plus facilement les conditions d’emprunt.
Le profil de l’emprunteur
Les banques accordent enfin une importance à votre profil emprunteur, notamment en consultant votre historique de crédit auprès des organismes spécialisés comme la Banque de France afin de s’assurer que vous n’avez pas d’antécédents majeurs en matière d’incident de paiement. Par ailleurs, le fait de pouvoir disposer d’un patrimoine immobilier peut vous faciliter l’obtention du crédit par rapport à un primo-accédant. Un bien mis en hypothèque ou l’apport d’une caution rassureront la banque quant à sa capacité à récupérer les fonds prêtés en cas de défaut de paiement.
Comprendre ces critères permettra non seulement d'améliorer vos chances d'obtenir un crédit immobilier avantageux mais aussi de mieux anticiper les attentes des établissements financiers. Prenez donc toutes ces mesures de précautions en amont pour maximiser vos chances d'obtenir un prêt dans de bonnes conditions.
Astuces pour réduire le coût de votre prêt immobilier
L'achat d'une maison ou d'un appartement est un investissement important, mais cela ne signifie pas pour autant que vous devez “surpayer” pour votre crédit immobilier. Il existe en effet plusieurs astuces simples et précautions à prendre pour réduire le coût de votre prêt et économiser de l'argent sur la durée.
Négocier et faire jouer la concurrence
En premier lieu, il ne faut pas hésiter à bien négocier les conditions de votre emprunt avec la banque. Plusieurs éléments peuvent être discutés tels que le taux d'intérêt, les frais annexes (les frais de dossier notamment), la durée du prêt ou encore les modalités de remboursement (échéances de prêt modulables, pause dans les remboursements, etc.). N'hésitez pas à comparer les offres des différentes banques et à faire jouer la concurrence pour trouver l'offre la plus avantageuse pour vous ou celle qui correspond le mieux à vos besoins.
Jouer sur le montant de l’apport
Dans un contexte de forte hausse des taux d'intérêt, pensez à mobiliser au maximum votre apport personnel si vous en avez la possibilité. Cela permettra non seulement de diminuer le montant total du prêt (et donc vos mensualités), de maximiser vos chances d'obtenir le prêt mais aussi d'économiser sur les intérêts à long terme.
Réagir en fonction des conditions de marché
Soyez attentif aux éventuelles opportunités de renégociation du taux d'intérêt en cours du remboursement. Si les taux évoluent à la baisse ces prochaines années, il pourra être intéressant de contacter votre banque pour tenter de renégocier le taux et dans le cas contraire, de solliciter d'autres établissements bancaires pour faire racheter votre prêt.
Changer d’assurance de prêt
L'assurance de prêt est un facteur important à considérer dans le choix du crédit immobilier puisqu'elle représente jusqu'à un tiers du coût total du prêt. Si la contraction de l'assurance de prêt proposée par la banque (assurance de groupe) est souvent une condition indispensable pour obtenir le crédit immo, les établissements financiers ne peuvent désormais plus vous contraindre comme par le passé.
Vous pouvez en effet désormais procéder à tout moment à une délégation d'assurance, c'est-à-dire à une révocation de l'assurance de groupe pour choisir une assurance alternative moins chère, à condition que celle-ci réponde aux critères d'équivalence de garanties. Vous pourrez alors réaliser de belles économies sur toute la durée du prêt, le plus tôt étant le mieux pour optimiser l'impact financier.
Utiliser des simulateurs de crédit immobilier
Enfin, vous pouvez recourir aux services des simulateurs de crédit immobilier en ligne pour trouver la meilleure offre. Ces outils permettent aux emprunteurs de comparer les offres de différentes banques et d'obtenir rapidement (et le plus souvent gratuitement) une estimation du coût de leur crédit immobilier. Vous pouvez ajuster différents paramètres tels que la durée d'emprunt et le montant emprunté afin d'obtenir une offre personnalisée correspondant à vos besoins.
Ces simulateurs prennent également en compte votre profil financier pour vous donner une idée plus précise des taux d'intérêt qui vous seront proposés. S’ils ne sont qu’une première étape dans le processus, les simulateurs vous offrent une première approche relativement fine de vos possibilités d’emprunt.
