De nombreux propriétaires sont attirés par le concept de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Ce statut, qui s’applique aux biens loués meublés, offre en effet de nombreux avantages fiscaux. Pour rappel, un bien loué meublé doit contenir tous les éléments nécessaires au quotidien. Le Ministère du Logement les a listés comme tels :
- Literie avec couette ou couverture
- Volets ou rideaux dans les chambres
- Plaques de cuisson
- Four ou four à micro-onde
- Réfrigérateur
- Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur
- Vaisselle en nombre suffisant pour prendre des repas
- Ustensiles de cuisine
- Table
- Sièges
- Étagères de rangement
- Luminaires
- Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement
L’avantage principal du statut de LMNP est qu’il permet de percevoir des revenus complémentaires sans pour autant augmenter ses revenus imposables.
LMNP en régime réel : qu'est-ce que l’amortissement ?
Commençons par une définition purement comptable de l’amortissement, qui s’applique généralement aux entreprises. Lorsqu’une entreprise investit dans un équipement, elle tient compte de sa durée d’utilisation et divise son prix par le nombre d’années de service avant de devenir inutilisable. Par exemple, une entreprise achète une photocopieuse à 5.000€ qui est garantie 10 ans. Elle va alors calculer la valeur que perdra chaque année cette photocopieuse, et faire passer ce montant dans ses charges, à hauteur de 5.000/10 soit 500€ par an.
C’est exactement le même principe qui va s’appliquer au bien immobilier mais aussi aux meubles et fournitures qu’il contient. Ainsi, on considère comptablement que le bien loué perd chaque année un peu de sa valeur (même si, dans les faits, ce n’est absolument pas le cas) et que cette perte est incluse dans le bilan comptable du propriétaire, ce qui diminue donc ses revenus nets imposables.
Comptablement, l’amortissement se décompose comme tel :
- toiture : 10 % sur 25 ans.
- gros œuvre : 45 % sur 55 à 80 ans.
- installations électriques : 5 % sur 25 ans.
- aménagements intérieurs : 10 % sur 15 ans.
- aménagements extérieurs : 8 % sur 15 ans.
- étanchéité : 5 % sur 15 ans.
Mais par souci de simplicité pour les particuliers et avec l’aval du FISC, la valeur d’un logement loué meublé peut être amorti jusqu’à 85% de sa valeur globale, sur une durée de 25 à 30 ans. A cela s’ajoutent l’amortissement du mobilier, dont la durée peut aller de 5 à 10 ans, et les charges déductibles classiques : charges de copropriété, frais d’agence et d’expert-comptable, intérêts d’emprunt, assurances, taxe foncière…
Investir en LMNP : comment bénéficier de l’amortissement ?
Le statut LMNP laissant le choix entre deux régimes, le Micro-BIC (abattement brut de 50% sur les loyers) ou le réel. Vous devrez choisir le régime réel pour profiter du principe de l’amortissement. Pour en bénéficier, il faut se déclarer au tribunal de commerce comme Loueur en Meublé Non Professionnel. Vous pourrez alors déclarer vos revenus locatifs en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non en tant que revenus fonciers.
Avec l’amortissement du bien et du mobilier, et avec en plus la déduction des charges courantes, vos revenus locatifs seront totalement défiscalisés ou presque. De plus, si le montant de l’amortissement est supérieur à celui des revenus annuels, le surplus pourra être mis en réserve et utilisé sur les années suivantes si vous réalisez un bénéfice.
