Les logements très énergivores interdits à la location
L'année 2023 a entériné le début d'un programme drastique visant à éliminer progressivement les logements les plus énergivores du marché locatif (passoires thermiques).
Depuis le 1er janvier 2023, il n'est ainsi désormais plus possible de proposer à la location et même au renouvellement des logements faisant apparaître une consommation d'énergie annuelle supérieure à 450 kWh/m² (étiquette énergie G+ sur le diagnostic de performance énergétique).
Pour pouvoir louer ce type de bien, il est alors indispensable de réaliser des travaux de rénovation énergétique afin d'améliorer la performance énergétique du logement. Une source d'inquiétude pour de nombreux propriétaires qui n'ont pas forcément les moyens de procéder aux travaux mais aussi pour les locataires qui risquent d'avoir de plus en plus de mal à trouver un logement dans les zones tendues. A terme, cette obligation de travaux pour les investisseurs locatifs devrait concerner plus de la moitié des logements du parc immobilier locatif.
En effet, le gouvernement a annoncé le calendrier progressif suivant pour l’interdiction des logements énergivores à la location :
logements classés G au DPE à partir de 2025 (consommation énergétique supérieure à 420 kWh/m²) ;
logements classés F au DPE à partir de 2028 (consommation énergétique comprise entre 331 et 420 kWh/m²) ;
- logements classés E au DPE à partir de 2034 (consommation énergétique comprise entre 251 et 330 kWh/m²).
La fin du dispositif Louer Abordable remplacé par Loc’Avantages
Le dispositif Cosse autrement appelé "Louer abordable" a été remplacé en 2022 par le programme Loc'Avantages. Ce nouveau système permet aux propriétaires de profiter d'une importante réduction d'impôt s'ils décident de louer leur bien à un tarif inférieur à celui du marché local et à un locataire respectant certains critères de ressources. La réduction d'impôt est ainsi proportionnelle à la baisse de loyer consentie et donc variable au cas par cas.
Applicable jusqu'au 31 décembre 2024, ce nouveau format Loc'Avantages nécessite que les propriétaires participant à l'opération signent une convention avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah), dans laquelle ils s'engagent à louer leur logement pendant au moins 6 ans, en respectant des plafonds de loyers et de revenus pour le locataire. Le bien doit en outre être utilisé comme résidence principale et loué à une personne autre qu'un membre de sa propre famille.
Le dispositif Pinel évolue en Pinel +
Depuis 2023, les propriétaires bailleurs ne peuvent plus bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Pinel dans sa forme ancienne. Celui-ci permettait en effet d'obtenir un avantage fiscal important pour la mise en location d'un bien neuf dans un immeuble collectif pendant une certaine période (6 ans au minimum) et à certaines conditions (zones géographiques prédéfinies, loyers plafonnés, locataires aux ressources modestes). Il est désormais remplacé par le dispositif Pinel +.
Ainsi, depuis 2023, les montants d'exonération sont minorés avec :
pour une durée de location de 6 ans : 10,5 % d'exonération d'impôts sur le prix du bien pour l'année 2023 et 9 % sur l'année 2024 contre 12 % auparavant ;
pour une durée de location de 9 ans : 15 % d'exonération en 2023 et 12 % en 2024 contre 18 % auparavant ;
pour une durée de location de 12 ans : 17,5 % d'exonération en 2023 et 14 % en 2024 contre 21 % auparavant.
Ces baisses s'expliquent par la volonté des pouvoirs publics d'inciter à la réalisation de travaux de rénovation énergétique au niveau d'un parc immobilier national. Elles font ainsi figure de "sanctions" pour les bailleurs qui continuent à louer leur bien sans procéder à des travaux d'amélioration thermique.
Pour continuer à bénéficier des anciens taux d'exonération bien plus avantageux, le logement doit ainsi répondre aux critères du nouveau Pinel + à savoir :
être situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) ;
respecter un haut niveau de qualité en termes d'efficacité énergétique (respect de la RE2020 ou étiquette énergétique A pour une construction et A/B pour une réhabilitation), d'usage et de confort (nombre de m² minimum).
Le programme MonAccompagnateurRénov’ devient obligatoire pour obtenir des aides à la rénovation
Depuis 2023 et le lancement du dispositif MonAccompagnateurRénov', l'obtention des différentes aides à la rénovation énergétique et notamment à la principale subvention dispensée par l'Agence Nationale de l'Habitat (Anah), MaPrimeRénov', nécessite désormais de se faire accompagner par un professionnel pour certains travaux. C'est le cas pour les projets de rénovation énergétique dits "performants ou globaux".
Cet accompagnateur est un prestataire missionné par l'Etat ou une collectivité locale pour assister les particuliers tout au long de leurs démarches de travaux afin de garantir leur efficacité.
Ses missions incluent notamment un audit du logement et des travaux à entreprendre, la sélection des entreprises pour réaliser les travaux, l'aide dans les démarches administratives, l'accompagnement dans l'obtention du financement ou encore des conseils en fin de chantier.
Depuis le 1er janvier 2023, cet accompagnement obligatoire concerne les travaux de rénovation globale réalisés dans le cadre du dispositif MaPrimeRénov’ Sérénité (destiné aux revenus modestes et très modestes) pour des travaux d’un montant supérieur à 5 000 € et permettant un gain énergétique d’au-moins 35 %.
A partir du 1er janvier 2024, ce seront désormais toutes les rénovations globales supérieures à 5 000 € TTC qui devront être réalisées sous la supervision d’un accompagnateur afin de bénéficier de l’aide MaParimeRénov’.
Le dispositif Denormandie prolongé
Le dispositif Denormandie est un programme de défiscalisation qui concerne l'achat d'un bien immobilier ancien nécessitant d'importants travaux de rénovation et ouvrant droit à une exonération fiscale. Il devait initialement s'achever le 31 décembre 2023 mais a finalement été prolongé d'un an jusqu'à la fin de l'année 2024.
Ce dispositif permet de bénéficier d'une réduction d'impôt similaire à celle du dispositif Pinel à condition d'acquérir un logement ancien qui nécessite des travaux de réhabilitation représentant au moins 25% du coût total de l'opération. Une période minimale de mise en location de 6, 9, 12 ans est là encore nécessaire pour y être éligible.
